2025년 종부세 기준! 아파트 1주택자 vs 다주택자, 세금 얼마나 다를까?
해마다 부동산 세금이 조정될 때마다 가장 주목받는 단어가 바로 **‘종합부동산세(종부세)’**입니다.
겉으로 보기엔 ‘집 가진 사람에게 부과되는 세금’처럼 보이지만, 실제로는 보유 주택 수와 공시가격, 그리고 보유 목적에 따라 세금이 크게 달라집니다.
특히 2025년부터는 세율과 공제 기준이 일부 조정되면서,
아파트 한 채만 가진 사람과 여러 채를 가진 사람의 세금 차이가 더욱 뚜렷해졌습니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 변경된 종부세 부과 기준,
그리고 1주택자와 다주택자의 세금 계산 구조 차이를 이해하기 쉽게 정리했습니다.
1️⃣ 종부세란? — 재산세와 다른 점부터 알아두자
종부세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 보유세의 일종입니다.
많은 분이 헷갈리지만, 재산세와는 별도 세금이며 매년 6월 1일을 기준으로 부과됩니다.
즉, 6월 1일 현재 아파트를 보유하고 있다면 종부세 납세 의무가 생기며,
그 이후 매도하더라도 그해 종부세는 피할 수 없습니다.
(반대로 5월 31일 이전에 매도하면 종부세 대상에서 제외됩니다.)
2️⃣ 2025년 종부세 납부 기준 — 공시가격이 핵심이다
종부세는 시세가 아닌 ‘공시가격’을 기준으로 계산됩니다.
공시가격은 보통 시세의 약 70~80% 수준으로 책정되며, 매년 정부가 발표합니다.
- 1주택자: 공시가격 12억 원 초과 시 종부세 부과
- 다주택자: 보유 주택의 공시가격 합산액이 6억 원 초과 시 부과
따라서 같은 시세의 아파트를 가지고 있어도,
공시가격이 오르면 그에 따라 종부세 부담도 커질 수 있습니다.
3️⃣ 1주택자 종부세 — 실거주자 중심의 세금 완화 정책
1주택자는 실거주 목적이 인정될 경우 다양한 공제 혜택이 주어집니다.
- 12억 원 이하: 종부세 없음
- 12억 원 초과 시: 장기보유·고령자 공제 적용 가능
- 최대 공제율: 80% (65세 이상 + 10년 이상 보유 시)
이외에도 1주택자는 세부담 상한제가 적용되어,
공시가격이 올라도 세금이 전년 대비 일정 비율 이상 오르지 않도록 제한됩니다.
예를 들어, 은퇴 후 오래 거주한 집 한 채만 보유한 사람은
공시가격이 급등하더라도 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
4️⃣ 다주택자 종부세 — 투기 억제 중심의 높은 세율
다주택자는 투기 억제를 위해 세율이 높고 공제가 적습니다.
- 공시가격 합산 6억 원 초과 시 종부세 부과
- 기본세율: 0.6% ~ 3.0%
- 중과세율: 최대 6.0%까지 적용 가능
특히 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는
중과 대상에 해당되어 실제 세금 부담이 매우 큽니다.
다만 2025년에는 일부 완화가 이루어져,
상속주택이나 일시적 2주택자는 중과세 대상에서 제외되었습니다.
이런 변화로 인해 ‘주택을 잠시 보유 중인 사람들’의 세금 부담이 조금 줄었지만,
장기 보유 다주택자는 여전히 높은 세율을 감당해야 합니다.
5️⃣ 세금 줄이는 전략 — 매도 시점과 보유 구조가 관건
종부세 부담을 줄이려면 단순히 주택을 줄이는 것뿐 아니라,
소유 형태와 시점 관리가 중요합니다.
- 매도 시점 조정: 6월 1일 이전 매도 시 당해 종부세 면제
- 부부 공동명의 전환: 세금 기준을 나눠 절세 가능
- 임대사업자 등록: 요건을 충족하면 일부 감면 가능
단, 세금 규정은 해마다 개정되기 때문에
전문가 상담을 통해 본인 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 안전합니다.
결론
2025년 종부세 제도는 1주택 실거주자는 보호하고,
다주택 투기 수요는 억제하는 방향으로 설계되었습니다.
즉, 같은 아파트라도 보유 목적과 형태에 따라 세금이 달라지는 시대입니다.
집 한 채만 보유한 실거주자는 공제 혜택을 적극 활용해 세금을 줄일 수 있고,
다주택자는 세금 구조를 이해하고 보유 전략을 조정해야 불필요한 부담을 피할 수 있습니다.
부동산 세금은 해마다 변동이 크기 때문에,
최신 법령과 공시가격 변동을 주기적으로 확인하는 습관이 필요합니다.
※ 본 글은 일반적인 세법 정보를 제공하기 위한 것이며,
투자 및 세금 결정에 대한 책임은 본인에게 있습니
