1가구 1주택 양도소득세 면제조건 — 부수토지·수용·시차 처분 때 꼭 확인할 체크리스트

집을 팔 때 흔히 듣는 말입니다. 하지만 ‘1가구 1주택 비과세’는 겉으로 보기보다 규정이 복잡합니다. 특히 주택에 딸린 토지가 따로 처분되거나 토지가 수용(공익사업 보상 등)되는 경우, 처분 시점과 방식에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
이 글에서는 핵심 법리와 실제로 자주 문제가 되는 상황을 사례 중심으로 쉽게 풀어드리고, 실제 매도·수용 전 반드시 확인해야 할 실무 체크리스트와 서류·신고 절차까지 정리합니다.

1가구 1주택 비과세의 ‘기본 골격’ 요약

간단히 말하면 다음 세 가지를 충족해야 합니다.

1. 1가구(같은 주민등록상 세대 구성)
2. 1주택(주택 1채 — 이때 주택에 딸린 ‘부수토지’도 함께 판단)
3. 보유·거주 요건(기본적으로 보유기간·거주기간 요건을 충족해야 함)
   단, 조정대상지역 등에서의 요건, 주택 유형(다세대·다가구 등)에 따른 특례 등 세부 규정이 있으므로 단순 계산으로 안심해서는 안 됩니다.

부수토지(부속토지)란? — 범위와 판정 기준

부수토지는 ‘주택과 유기적으로 연결되어 주거용으로 사용하는 토지’입니다. 부수토지로 인정되는 면적의 기준은 양도시기에 따라 달라집니다. 최근 규정(2022년 이후 양도분 기준)은 대략 다음과 같습니다.

• 수도권 내 도시지역(주거·상업·공업지역): 건물 정착면적의 3배
• 수도권 내 녹지지역·수도권 밖 도시지역: 5배
• 도시지역 밖(농림·자연환경 보전지역 등): 10배

이 범위를 넘는 토지(초과분)는 ‘비사업용 토지’로 별도 과세될 수 있으므로 주의해야 합니다.

수용(공익사업 보상)도 ‘양도’ — 그래서 비과세 적용이 까다롭다

세법상 ‘양도’에는 매매뿐 아니라 수용·협의매수·교환·법인 현물출자 등 소유권이 유상으로 이전되는 모든 경우가 포함됩니다. 따라서 토지가 공익사업으로 수용되어 보상금을 받는 경우에도 양도소득세 과세대상이 되며, 수용에도 별도의 감면·특례(조세특례법 등)가 있을 수 있습니다. 다만 1가구 1주택 비과세 판단은 부수토지와 건물이 하나의 단위로 동시에 이전되었는지를 기준으로 엄격히 봅니다.

실제로 문제가 되는 전형적 사례

아래는 현장에서 자주 발생하는 상황을 예로 든 간단한 흐름입니다.

• 사례 A (흔한 문제형)
  1. 주택(건물+부속토지)를 보유
  2. 일부 부수토지가 먼저 수용되어 보상금 수령
  3. 이후 남은 건물을 일반 매매로 양도
     → 이 경우 세법은 ‘동일한 1주택의 동시 처분’으로 보지 않아서 부수토지에 대해 먼저 과세, 남은 주택에 대해서도 별도 판단(비과세 불인정 가능)이 이뤄질 위험이 큽니다.
• 해석 포인트: “처분 시점(수용일·양도일)”과 “처분 주체(국가·LH vs 제3자)”가 달라지면 비과세가 깨질 가능성이 크므로 사전에 정밀 검토가 필요합니다. (위 예시는 설명 목적으로 재구성한 것으로, 개별 사안은 법령·판례·국세청 유권해석에 따라 달라질 수 있습니다.)

매도·수용 전 반드시 확인할 10가지

1. 부수토지 면적이 건물 정착면적의 몇 배인지 계산했는가? (수도권·비수도권 기준 적용)
2. 수용(보상)일과 건물 양도일(잔금·등기일)을 정확히 파악했는가?
3. 수용과 매도가 ‘동일한 양도’로 인정될 가능성이 있는지 세무사와 시뮬레이션 했는가?
4. 공익사업 수용 특례(조세특례제한법 등) 적용 대상인지 확인했는가?
5. 장기보유특별공제 적용 가능성(보유기간·거주기간 계산)은 어떻게 되는가?
6. 부수토지 초과분에 대한 과세(비사업용 토지) 위험을 따져보았는가?
7. 양도·수용으로 발생할 세액을 홈택스 예시로 사전 산출했는가?
8. 신고기한(예정신고)은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내임을 인지했는가? (잔금일·등기접수일 중 ‘양도시기’ 적용)
9. 필요서류(계약서, 보상통지서, 감정평가서, 등기부 등)를 모두 준비했는가?
10. 신고 후 지방소득세·농어촌특별세 등 추가 납부의무는 없는가 확인했는가?

신고·납부 절차와 기한

• 예정신고·납부 기한: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 관할 세무서에 예정신고·납부. (주택·토지 등 부동산 양도 해당)
• 확정신고: 다음 연도 5월에 확정신고(해당 경우 적용).
• 납부 어려움: 납부세액이 큰 경우 분할 납부 제도 활용 가능(조건 별도 확인).

절세를 위해 고려할 수 있는 실무적 대응(반드시 전문가 상의 필요)

• 동일 시점·동일 주체 처분 가능성 검토: 수용과 매도가 시차를 두고 발생한다면 가능한 한 ‘동일 거래로 보이게’ 하거나, 수용보상과 동시에 잔존 주택을 정리할 수 있는지 사전 협의.
• 조세특례제도 활용: 공익사업 수용 감면·감면요건(취득 시점 등)을 확인해 감면대상에 해당하는지 검토.
• 장기보유특별공제 최대화: 보유기간과 거주기간을 고려해 장기보유특별공제 혜택을 최대한 받도록 일정 조정 가능 여부 검토.

주의: 위 대응책은 케이스별로 결과가 달라집니다. 개별 상황에 맞춘 세무 시뮬레이션은 필수입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 수용된 토지만 세금 내고, 건물은 비과세가 되지 않나요?
A. 수용된 토지와 건물의 처분이 시간차를 두고 발생하면 세법상 별도의 ‘양도’로 보일 수 있어, 수용된 토지에 대한 과세 외에 남은 건물의 양도에서도 비과세가 불인정될 위험이 있습니다.

Q2. 부수토지 판단은 법적인 문구만 따지면 되나요?
A. 단순한 면적 계산뿐 아니라 용도지역·실제 이용 상황(주거용 연관성)·등기 상황 등을 종합적으로 판단합니다. 기준 초과분은 별도 과세 대상이 될 수 있습니다.

Q3. 신고 안 하면 어떻게 되나요?
A. 예정신고·납부 기한(양도일이 속한 달의 말일부터 2개월) 내 신고·납부하지 않으면 가산세·추징의 대상이 될 수 있으므로 반드시 기한을 지키세요.

마무리

‘1가구 1주택 비과세’는 많은 납세자에게 큰 혜택이지만, 부수토지의 범위, 수용과 일반매도의 시점 차이, 처분 주체의 차이 같은 사소해 보이는 요소들이 비과세 판단을 바꿔버릴 수 있습니다. 집을 팔거나 보상금이 예상될 때는 단순히 ‘비과세다/아니다’로 결론 내리지 마시고, 위 체크리스트를 따라 사전 서류 확보·시뮬레이션·세무전문가 상담을 꼭 거치시기 바랍니다.