“서울 전역은 토허제 구역? 경기도까지 규제 확대된다면?”

10월 15일, 정부는 주택시장 안정을 위한 강력한 대책을 내놓았습니다.
핵심은 토지거래허가구역 확대 지정과 규제지역 범위 확장이에요.

토지거래허가구역이 뭐냐 하면…

먼저 ‘토지거래허가구역’이라는 말을 들어보셨나요?
이 구역 안에서는 집을 사거나 팔 때 시장이나 구청장의 허가가 없으면 계약 자체가 무효가 될 수 있어요.
원래는 땅, 상가, 개발 예정지 등이 주 대상으로 지정됐지만, 이번엔 아파트·연립·다세대주택까지 포함된다는 점이 새롭습니다.

어디까지 규제가 확대되나?

• 서울 전 지역 (25개 자치구 전체)이 허가기구역으로 지정됩니다.
• 경기도 12곳도 포함돼요: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남 등.
• 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지예요.

즉, 10월 20일 이후부터는 이 범위 안의 집 거래는 허가가 없는 한 인정되지 않아요.

거래 허가 대상과 제한

• 허가 대상 주택: 아파트, 또는 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택도 포함됨
• 허가를 받을 수 있는 사람: 무주택자, 혹은 기존 주택을 정리하려는 1주택자만 가능하다고 돼요
• 허가 조건: 1주택자는 주택 처분이나 임대 계획을 제출해야 하고, 허가 이후 계약 절차를 밟아야 함
• 2주택 이상 소유자는 해당 지역에서는 허가 신청 자체가 안 될 가능성이 높음

만약 허가 없이 계약하면 계약 무효는 기본이고, 벌금이나 형사 처벌 가능성도 있어요.

실거주 의무와 강제 조건

• 허가된 주택은 취득일로부터 2년간 반드시 거주해야 함. 임대나 공실은 제한됩니다.
• 허가일로부터 일정 기간 내 입주하지 않으면 과태료나 제재가 따라올 수 있고요.

이는 갭투자나 전세 낀 집 거래, 단기 매매 등 투자형 거래를 원천 차단하려는 의도로 보입니다.

대출 규제도 더 강해진다

이 대책에서는 대출 관련 규제도 함께 강화했어요:

• 주택담보대출(LTV):
   - 시가 15억 원 이하 주택은 기존 규제 유지
   - 15억 초과 ~ 25억 이하 주택은 최대 대출액을 4억 원
   - 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지 허용
• 대출 심사 시 반영되는 스트레스 금리도 기존 1.5%에서 3.0%로 상향돼서 부담 커짐
• 전세대출도 예외가 아니에요. 일부 경우 전세대출 이자도 DSR 계산에 포함된다는 규정이 새로 생겼어요.

이로 인해 무주택자는 대출 여건이 더 까다로워지고, 유주택자는 추가 대출이 사실상 불가능해질 가능성이 커요.

조합원·입주권 등 재건축·재개발 규제

• 재건축·재개발 지역에서는 조합원 지위 양도가 제한됨. 매매는 가능해도 조합원 자격을 이어받지 못해 현금청산 대상이 될 수 있어요.
• 또한 조합원마다 받을 수 있는 주택 수가 1주택으로 제한되고, 일부 예외만 허용됨
• 조합원 지위를 양도한 뒤 매수자는 조합원 자격을 얻지 못하므로 사실상 조합 거래는 위축될 가능성 높아요.

예상 효과와 리스크

• 풍선효과 차단: 서울만 규제하면 수도권 외곽으로 투기 수요가 흐르는데, 이번엔 경기도까지 묶어 그 흐름을 사전에 막겠다는 의도
• 시장 진입 문턱 상승: 실수요 중심 거래 외 투기성 거래가 줄어들 가능성
• 부작용 가능성:
   - 규제되지 않은 외곽 지역 집값 과열
   - 거래 절차 복잡성, 허가 심사지연으로 매매 위축
   - 기존 계약의 유효성이나 권리관계 분쟁 가능성
• 시행 혼선 우려: 허가 기준, 심사 기간, 예외 조항 등이 명확해져야 함

내가 만약 거래하거나 준비 중이라면

• 내 집이 이 규제 지역에 포함되는지 먼저 확인
• 허가 신청 절차와 필요한 서류, 심사 기간 등 미리 준비
• 계약 날짜 기준이 중요하므로 계약일과 공고일을 반드시 확인
• 입주 계획, 처분 계획, 실거주 계획을 구체적으로 세우기
• 대출 가능성, 자금 여력도 꼼꼼히 점검

마무리

이번 10·15 대책은 서울 전체와 경기 주요 지역까지 규제를 확대하는 강수가 되었어요.
규제 범위가 워낙 넓고 내용도 복잡해서, 당장 거래하려는 사람들뿐 아니라 준비 중이던 사람들도 세부 조건을 놓치면 커다란 불이익을 볼 수 있습니다.
앞으로 정부가 발표할 시행령과 지자체 공고도 꼭 챙겨봐야 하고요.

이 글은 정보를 정리한 것이며, 실제 거래나 투자 여부는 본인의 판단과 책임 하에 실행하셔야 합니다.